ВЕНИАМИН МАРКУЦ      
Девиз моей компании
кандидат технических наук
(Ph.D.)
DOCTOR OF SCIENCE, HONORIS CAUSA of Academy of Natural Histo-ry
профессор РАЕ
в энциклопедии
биографические данные и фото
выдающихся ученых и специалистов России


5.7.6 Управляющие организации: способы управления жилыми домами

В. Маркуц 

Управляющие  организации:  способы управления жилыми домами

Значительная часть населения Российской Федерации проживает в многоквартирных жилых домах. Чтобы обеспечить им благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление жилищно-коммунальных услуг, статья 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации предлагает собственникам помещений в таких домах по своему усмотрению выбрать один из трёх способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

      2) управление посредством товарищества собственников жилья либо жилищным кооперативом;

      3) управление посредством управляющей организации.

Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, а также предоставлению коммунальных услуг. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Основной недостаток первых двух  форм управления жилым домом заключается в наличии определённой инициативной группы жителей, имеющих свободное время, а главное, желание заниматься жилищно-коммунальными проблемами своего дома. Поэтому  Российское  законодательство не запрещает собственникам помещений, осуществляющих непосредственное управление, либо правлению ТСЖ, заключать договоры с профессиональными управляющими организациями с передачей им функций управления. В странах развитого капитализма, таких как североамериканские штаты и государства западной Европы люди, занятые своим делом, проживающие в многоквартирных жилых домах и собственных коттеджах, предпочитают нанимать профессиональных управляющих для выполнения работ, связанных с жилищными и коммунальными проблемами.

Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой организационно-правовой формы собственности. В соответствии с  Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75  "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров. Такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений. В Жилищном кодексе Российской Федерации такой договор назван договором управления. Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации такое понятие отсутствует. Имеется созвучное ему понятие "доверительное управление имуществом". Законодатель не счёл нужным использовать правовые нормы этого раздела в Жилищном кодексе, хотя многие позиции доверительного управления имуществом в предложенной форме договора управления многоквартирными домами присутствуют. По своей сути, исходя из его функций и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, такой договор является либо договором купли-продажи, либо агентским договором. Соответственно этому способы управления жилыми домами посредством управляющих организаций могут быть различными.

Первый способ заключается в том, что управляющая организация приобретает или производит коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, а уж потом эти ресурсы реализует населению в виде жилищно-коммунальных услуг.

Пункт 5 статьи 161 ЖК РФ предписывает собственникам помещений в многоквартирном доме заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, хотя в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается. Поэтому при любом способе управления жилыми домами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право, данное им законом, заключить договор управления этим домом с управляющей организацией на условиях и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей в РФ,  Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и иными федеральными  законами Российской Федерации.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления и управляющей организации вправе устанавливать условия управления. Условия, на которых будет заключаться договор управления, а также права и обязанности сторон договора на общем собрании должны быть  определены четко и подробно.

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.445 ГК РФ) приоритет в заключении договора принадлежит не коммерческой организации, а населению. Собственники помещений многоквартирного дома  направляют проект договора управляющей организации, то есть стороне, для которой заключение договора обязательно. Эта сторона, то есть управляющая организация, должна направить собственникам помещений, извещение о согласии подписать договор, либо об отказе, либо о согласии подписать договор на иных условиях. В этом случае управляющая организация направляет собственникам помещений протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней со дня его получения. Собственники помещений, получившие от управляющей организации, для которой заключение договора обязательно, извещение о её согласии на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения.

 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления и управляющей организации вправе устанавливать условия управления своим домом. На этом собрании определяется перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, оказываемых управляющей организацией, или пределы стоимости таких работ и услуг и т.д. Условия, на которых будет заключаться договор управления, а также права и обязанности сторон договора на общем собрании должны быть  определены чётко и подробно. Если договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, то он ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон.

Договор управления является консенсуальным, двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. Предмет договора является существенным условием всех договоров. Функции  управляющей организации, являющейся посредником между собственниками помещений в этом доме и исполнителями соответствующих жилищных и коммунальных услуг, в нём должны быть чётко определены. В договоре управления должны быть отражены условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, пределы стоимости таких работ и услуг и других существенных условий является необходимым условием договора управления. Управленческие функции содержат многочисленные пункты, самыми важными из которых является пункты заключения договоров жителей дома с эксплуатационными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В соответствии со ст.162 ЖК РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.  В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. Такой случай предусматривается пунктом 3 статьи 426 ГК РФ: "отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается". При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданским кодексом Российской Федерации: "если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".

Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации. Управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня получения предложения собственников, в свою очередь, вправе подписать договор или передать разногласия на рассмотрение суда. В случае непередачи в суд в 30-дневный срок управляющей организацией протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным и собственник помещения может обратиться в суд. При этом управляющий вправе представить в суд свои предложения по содержанию условий договора управления. Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными. Если управляющий передал разногласия на рассмотрение суда, то суд может определить условия договора управления и обязать собственников помещений заключить договор управления на этих условиях. Правила о сроках, изложенные выше, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В соответствии с ч. 4 ст. 162  ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия, отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления.  Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года. Не позднее чем через год после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.

В случае реализации первого способа управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока, указанного в договоре, обязуется за плату:

- предоставлять жилищные услуги, то есть выполнять работы, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположены дом и иные объекты недвижимости;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре отражаются его существенные условия, без которых договор не является действительным. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ст.432 ГК РФ. Существенными, без которых договор не является действительным, являются  условия о предмете договора, об обеспечении исполнения обязательств и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида:

-  предмет договора;

- нормативные объемы потребления;

- соглашение о месте и моменте передачи коммунальных услуг потребителю;

- потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим  предоставления услуг;

способы и методы  контроля качества коммунальных услуг;

- проверки качества коммунальных и жилищных услуг, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) и положением о Государственной жилищной инспекции Тюменской области;

-  порядок и сроки устранения неисправностей и аварий;

- установленные размеры и условия оплаты: форма, расчетный период, порядок и сроки внесения платежей;

- соглашение о взаимных обязательствах уплаты пени и неустойки, порядок их выплаты.

- права, обязанности и имущественная ответственность исполнителя при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

- права и обязанности потребителя, пени за несвоевременную оплату услуг.

Второй способ заключается в том, что управляющая организация является только необходимым посредником между населением и исполнителями услуг. Различие этих двух способов состоит в мере ответственности перед населением. В случае реализации второго способа управления управляющая организация несёт ответственность только за  ненадлежащее управление жилым домом, тогда как в первом случае управляющая организация несёт ответственность и за ненадлежащее управление жилым домом, и за предоставление населению жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Когда реализуется другая форма управления многоквартирным домом, управляющая организация способствует собственникам жилых помещений заключать прямые договоры с эксплуатационными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги, поскольку предоставлением коммунальных услуг занимаются специализированные организации, имеющие свой штат специалистов, лицензию на право заниматься определенной деятельностью. Договор управления между  управляющей организацией или управляющим и собственниками помещений в многоквартирном доме включает только управленческие функции, заключающиеся в контроле за качеством предоставляемых услуг. В случае реализации такого способа управления многоквартирным домом функции управляющей организации значительно сужены, зато и мера ответственности меньше. Не исключена также и комбинация этих способов управления.

В соответствии со ст. 155.7 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Однако, учитывая краткий и довольно печальный опыт рыночных отношений в современной России, не следует доверять вновь образованным управляющим организациям сбор платы за жильё и коммунальные услуги. Договор населения с  управляющими организациями должен быть составлен таким образом, чтобы деньги за жилищно-коммунальные услуги поступали непосредственно исполнителям соответствующих услуг. Учитывая, что платежи за многие жилищные услуги, в отличие от коммунальных, носят накопительный характер, в договоре необходимо предусмотреть  меры сохранения этих денежных средств в случае рокировки или ликвидации управляющих организаций.

Анализируя нормы Гражданского и Жилищного кодексов, смежные правовые нормы и исторический менталитет нынешнего населения Российской Федерации, а также опыт стран развитого капитализма, автор глубоко убеждён, что из трёх предложенных законодателем форм управления жилыми домами имеет перспективы только одна – модифицированная форма управления жилыми домами с помощью управляющих организаций. При этом управляющие организации не должны иметь никаких властных полномочий в отношении населения. Они должны быть только лишь необходимыми посредниками между населением и организациями жилищно-коммунального комплекса. Первые две формы управления жилыми домами: непосредственное управление и с помощью ТСЖ со временем реформируются в сторону профессионального управления, так как требуют большого числа не только инициативных людей, но и специалистов, обладающих необходимыми знаниями, как технических систем ЖКХ, так норм коммунального права. А по мере роста благосостояния населения, вряд ли в будущем отыщутся энтузиасты и инициаторы, даже из среды пенсионеров, которые в ущерб своему досугу, будут заниматься коммунальными вопросами. Лучше переложить это на профессионалов и специалистов, если к тому времени их смогут подготовить наши не слишком уж профессиональные и расторопные власти.29.07.2006 г.          Маркуц Вениамин Михайлович 

читать далее             вернуться в начало

перейти на карту сайта

Управляющие  организации:  способы управления жилыми домами



Гостевая книга::Карта моего сайта::Моя информация::Форум моего сайта

2001 - 2005 г. г. ВЕНИАМИН МАРКУЦ
Яндекс.Метрика
ВебСтолица.РУ: создай свой бесплатный сайт!  | Пожаловаться  
Движок: Amiro CMS